首頁 > 商管趨勢 > 看新創公司中的隱藏巨星WeWork,如何靠「瑪雅法則」躋身世界十大獨角獸

看新創公司中的隱藏巨星WeWork,如何靠「瑪雅法則」躋身世界十大獨角獸

立馬度 Limado

瀏覽數 / 11,050+

WeWork──在15個國家、52個城市已有163個據點的Co-working Space,估值已達US$20Bn,成為世界前十大「獨角獸」之一。


今年,繼軟銀大手筆投資US$4.4Bn之後,WeWork要在東京開展新據點的新聞便時有所聞。利用這次在日本出差的時間,決定一定要去朝聖一下。


一上網預約參觀,才發現,光在東京,2018年一口氣就有4家WeWork據點要開幕,都是在核心精華地段。


我預約的那間位於銀座,在2017年才完工的新大樓Ginza Six Building裡。



當天早上九點來迎接我的,是一個說著流利英文、約莫20來歲的日本男生。他帶著我搭電梯直達13樓,來到一個門禁森嚴的環境。但目前的WeWork暫時還是空無一物。


環顧四周,是非常大片的落地窗,樓層廣闊,窗明几淨,視野絕佳。感覺得出裝潢好後,仍是非常遼闊的平面空間。


他們在入口處擺了幾幅示意圖,說明落成之後的模樣。


因為暫時沒有其他東西可看,於是我與業務開始閒聊。


他跟我說:「WeWork打算2018年要在東京至少開10個據點。」


「一下子要開10間?全在東京?但網路上只有放4間而已。」我有點驚訝。


他說:「網路上的這4間,是已經找好地點,並且已經開始裝潢的。另外還有至少6間正在籌備中,但也預計2018年要同時開幕。」


並且他告訴我,即使現在只是空曠的一片,已經有不少客戶簽約了!


這都是Branding的關係。企業相信我們的空間品質有一致性。他說。更何況,在銀座這種最菁華地段,如果不靠WeWork,一般客戶可能是租不起的。


他另外透露一件有趣的事情:2010年WeWork在美國創立時,花了4年的時間,才開了17個據點。但是在日本,1年的時間之內就預備要開至少10個據點,可見得WeWork的企圖心,也顯示他們看到需求正蓬勃成長。


談到這裡,我想到WeWork一直以來被大家討論的問題:


WeWork難道只靠經營「辦公室租賃」就成為獨角獸了嗎?為什麼它會受到這麼多矚目?


許多人認為,它成功的條件,在於它永遠開設在最好的地點、最Cozy的裝潢、最吸引人的社群條件,例如有社群經理人穿梭其中,讓資源有效被leverage。


但另外一方面,也有許多的質疑聲音,他們說:WeWork充其量就是一個資產公司嘛!像這類型的行業早就存在許久──租下一個地方,把空間做隔間,再租給其他創業者或是小型公司──這不就是WeWork現在在做的事情嗎?甚至旅館也就是這個Model。


其實,我覺得兩者講得都對──WeWork確實是有它創新的地方,但更重要的是,WeWork是在執行的是一個「長期存在,並且事實證明已可獲利的事業」。


社群與最優彈性,建構WeWork在商業租賃的最佳優勢


放眼望去,在世界各地的大城市中,已經有許多這種「出租辦公室」、「商務中心」的存在──這種「業主租下場所,再當二房東租出」的生意,已被證明是可獲利的。


單單從這個角度發想,就可以知道WeWork潛在的、熟悉它的既定客戶群,已經非常廣大了


所以對WeWork來說,它們面對的狀況,就是:既然這個Business已經存在,我只要做得比這些地方更好,是不是這些人,就可以考慮使用我WeWork的場地呢?


所以,它提供的場域設備更優秀、地點最菁華、做了一個會員專屬的APP、更串聯其中的社群資源。


更重要的是,它在世界各地162個地方有據點,因此提供旅行世界的工作者,「Mobile yet Settled」的可能性──不論去到哪兒,只要有WeWork,坐下來就可以開始辦公。所以WeWork比起傳統的商務中心又多了一層價值。


而它的另外一層價值,原自於以往傳統的商務中心規模都不大,中型企業以上,或許都無法進駐。


但WeWork有完全不同的思考邏輯:它提供的位子,可以小至1人、2-3人或10人的辦公室,也可以提供給100-500人辦公室,大至1000人以上的辦公室!

也就是說,它除了提供給傳統的小型、新創公司之外,對超過千人規模的大型企業,提供另外一種價值──可以利用它的空間做辦公室的調配。


例如,為了節省辦公室維護費用,大型企業可以直接跟WeWork承租座位。目前FacebookMicrosoft等,都是WeWork的客戶。


2017年WeWork的營收估計約US$1Bn (約台幣30億元),Margin約為30%。


而大型企業對整體營收貢獻,已超過25%;大型企業客戶數的成長,更是比去年翻了一倍──這顛覆了我們以往認為「Co-working Space都是給個人或小公司使用」的印象。


由內而外、由熟悉向陌生拓展的瑪雅法則(MAYA Principle)


如此一來,WeWork除了在傳統的「個人以及中小型企業」這種「已經證明可以獲利」的事業這邊,獲得一定的利潤基礎之外,它又開創了兩種可能的新客戶:環遊世界的工作者,以及中大型企業。


這也是WeWork能成功的關鍵──建立於既有的、已證明可獲利的核心Business model之上,但又在各方面都做得更好。


重點是──它是大家熟悉的商業模式。



這也就是為什麼當WeWork開始向外涉足健身(WeWork Wellness),以及公寓出租(WeLive),也不是什麼奇怪的事情了。


WeWork就像是近期暢銷書『引爆瘋潮(Hit Maker)』裡面提到的「瑪雅法則(MAYA Principle)」


瑪雅法則的MAYA,意即Most Advance Yet Acceptable”,就是最先進、然可被接受的」──意思是說:人們喜歡新的東西,但又不喜歡「新到他們一點都不熟悉」的事情


而Co-working Space,其實也不再是什麼特別新穎的Business了;要說WeWork它Idea超創新,也似乎不盡然;說它有超前的科技,看似更不是那麼一回事。


因此,在一群創新獨角獸中,WeWork老是被指著鼻子,說它跟別的獨角獸長得不一樣、不夠創新,根本不是「科技公司」,而是「房地產公司」,逼得WeWork只好趕快稱自己為「社群公司(Community Company)」……


這樣的爭論,似乎也沒那麼重要了。


因為人們呢,都會試圖從事物中尋找「熟悉」或是「似曾相識」的元素──不希望太新、新到不懂,但同時也期待能有「驚喜」的出現。


而WeWork就是那個「新得恰到好處」,一個你懂、我懂、投資人也懂,又被需要、又能賺錢的公司。

文章分類:商管趨勢

Contributor 作者介紹

立馬度 Limado
MP ,《經理人月刊》百大經理人獲獎者,台灣前十大國際品牌物聯網公司協理。
Kathy Chang,《Girls in Tech Taiwan》”40 Under 40 Women in Tech” 獲獎者,任職於東南亞電商的新加坡總部。
想做的事情太多了,不如就開始立馬度!當硬體為主流的台灣物聯網電子業,碰上軟體與Internet為主的新加坡新創網路電商,加上兩位作者身邊圍繞接觸的各國創業菁英,職場與生活的反覆討論思辨,可以激盪出很多想法與行動,也是立馬度寫作的初衷。